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业绩会直击 | 旭辉林中:市场调整在年中时就会见底

人间四月天 观点地产网 1034 0

摘要:  观点地产网 3月14日,旭辉于香港、上海两地分别向市场送上自己的2018年成绩单。与上一年相比,今年业绩会上多了不少“新面孔”,主席兼执行董事林中、总裁林峰仍是分挑香港上海两地大梁。在香港现场,除了执

观点地产网 3月14日,旭辉于香港、上海两地分别向市场送上自己的2018年成绩单。

与上一年相比,今年业绩会上多了不少“新面孔”,主席兼执行董事林中、总裁林峰仍是分挑香港上海两地大梁。

在香港现场,除了执董兼副总裁杨欣和投资者关系总监梁旭明外,还换上了境内投资者关系总监杨磊。千里之外的上海现场也不再只有林峰一人,执行副总裁陈东彪、财务中心总经理潘皓琦出席陪同。

对于2018年的业绩表现,林中无疑是颇为满意的,当主持人请其上台介绍业绩亮点时,林中还带着有些可惜的表情说:“下面由我向大家汇报一下旭辉去年的业绩情况,时间只有二十分钟啊。”

根据年报,旭辉2018年销售金额为1520亿,同比增长46%,比年初定的目标增长了10%。收入和利润方面,结转收入为424亿元,按年增长33%,核心净利润约55.4亿元,按年增长36%。毛利率为34%,核心ROE达23.8%。

良好的盈利水平同样体现在了派息上,林中介绍说,旭辉将每股派息0.3港元,继续保持着每年30%以上的增长。

他笑着说:“旭辉2012年上市时股价是1.33港元,累计到这次派息,旭辉已经派了1.06港元。明年再派一次息,基本上就可以把大家的持股成本都派回来了。”

“业绩来自更多不同区域”

除了数据上的增长外,各个区域的贡献占比是旭辉2018年业绩方面最大的变化。

据了解,旭辉去年所有区域集团的销售额均超过了百亿,其中浙江区域突破了200亿元。不过,虽然浙江区域贡献了相当一部分比例的业绩,但整体而言,长三角区域的销售占比出现了较大比例的下降。

2018年,旭辉长三角、环渤海、中西部和华南四个区域的销售占比分别为48%、24%、23%和5%。这一比例在2017年时分别为62%、22%、14%和2%。从销售情况来看,旭辉在各个区域之间的发展正逐渐趋向均衡。

一个重要的数据是,旭辉2017年的业绩来源于28座城市的贡献,而这一数字在2018年时升至了44座。

“销售区域更广,风险也就越分散。”林中如是说道。

在2019年,旭辉大概有3500亿的可销售资源,其中87%分布在一二线及准二线。相比起来,林中无疑仍是更看好一二线城市的市场表现。他指出,经过几年的调整,不少一二线城市都已见底,未来将会有所反弹。

鉴于对市场的判断,林中不断调整和把握着旭辉2019年的推货节奏。在他看来,今年的行业去化是前低后高的。

“所以年初我们会放缓推货速度,后面的市场会更乐观一点。”他预判说,这一轮的市场调整在年中时就会见底,市场不断趋稳,然后逐步恢复。

土地是未来的销售,旭辉在拿地布局方面同样对准了一二线城市。资料显示,旭辉2018年共拿了93宗地块。目前土地储备总量约为5500万平方米,总货值约8000亿元,主要分布于一二线城市,占比达到九成。

在此之前,旭辉的拿地权益比例不高常常为人追问。不过,这一情况从去年下半年开始出现了较大的转变。

据了解,旭辉去年四季度拿地金额权益比达到了75%,全年权益比增至54%。

“我们今年买地权益比重的目标是提升到70%。”林中自信地表示,今年买地越多权益比重提升得越多。不过,他指出,为了保持稳健,2019年买地的预算应该会少于回款的45%。

“一线城市主要做商业”

并不局限于住宅,旭辉似乎更喜欢自我构建出一个地产生态结构,旗下永升生活服务的成功分拆上市,无疑是旭辉去年一大高光时刻。

林峰在上海业绩会现场表示,对于永升在港股的表现表示很欣慰,“股价最高时增长近80%,算是处在物业股的第一梯队了吧”。

或许是因为永生生活服务的良好表现,旭辉住宅以外的长租公寓、商业等板块同样受到了与会媒体的关注。

在香港现场,当被问及长租公寓何时会进行IPO时,林中表示,这块业务未来一定会走向资本市场,具体时间还是取决于未来市场的机会。

虽然林中表示,在长租公寓方面不会追求纯粹规模的增长,但其长租公寓方面的管理层显然也有着自己的目标。据杨欣透露,长租公寓今年的目标是挑战管理达8万间,开业达4万间。“我们是把长租公寓作为一个主业来经营,希望将来能够有更加亮丽的表现。”

众所周知的是,盈利是许多地产商在长租公寓上为之头疼的难题。林中也坦言,旭辉的长租公寓目前依然没有实现盈利,不过已经有了自己的一套发展模式。

据林中介绍,旭辉长租公寓走的是轻重结合模式,既能通过运营挣钱,也能通过未来的资产管理来获益。他随后笑着说道:“这方面涉及到公司的一些机密,我就不继续展开了。”紧接着,他又补充说,一线城市更适合发展长租公寓。

在商业布局方面,旭辉目前主要仍是集聚在一线城市的办公和一二线城市的商业。“现在我们在开始规划加大收租物业的增长。”林中透露,目前旭辉还有5个商业项目,在未来两三年内进入市场。

无独有偶的是,上海业绩会的现场同样谈及了商业发展问题。林峰表示,如今旭辉的商业战略正在稳步提升,去年的租金提升了不止1倍,“2019年的租金可能会继续翻番。”他颇为自信地说道。

对于各版块的布局,林中有着明确的思路。一线以商业为主,二线以住宅为主,而三四线城市则是商业配合住宅来做。“用商业来勾地,用住宅开发来支持商业的发展。”

他坦言称,旭辉未来整个商业的比重都将增加,比重大约从10%提升到15%左右,一两年后从15%增加到20%。“最近我们也在讨论,可能10年后你再看旭辉,可能就跟香港新鸿基一样,有一半是开发业务,有一半是收租的业务。”
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