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年报风云|太古地产:“慢行者”跌出舒适区

人间四月天 乐居财经 741 0

摘要:  乐居财经 张丹 发自北京自2013年之后,太古地产2018年度营收再次出现收入同比下跌的情况,而且一跌就是两成。正如同所有在各地“太古里”扎堆打卡的“网红”一样,关上了滤镜和声卡,这家只关注于超一线城

乐居财经 张丹 发自北京

自2013年之后,太古地产2018年度营收再次出现收入同比下跌的情况,而且一跌就是两成。

正如同所有在各地“太古里”扎堆打卡的“网红”一样,关上了滤镜和声卡,这家只关注于超一线城市的“网红”房企,似乎也走到了瓶颈期。

是继续“下坠”,还是抓住每一个“可能的夜晚”?带着“创新因子”的太古地产正在踯躅前行。

收入下跌超两成

租用率97%以上的太古地产,难掩背后的窘迫。2018年收入下降超两成,增长率整体也在逐步放缓。

公告显示,2018年太古地产收入147.19亿港元,同比下降21%,这是继2013年之后再次出现下跌。

时间轴放长来看,2013年太古地产收入129.35亿元,同比下降7.95%。从2014年至2017年收入缓步上升,同比增速却在震荡下行。公告显示,2014年、2015年、2016年、2017年的同比增幅分别为18.96%、6.89%、2.10%、10.52%。

对于太古地产收入增速放缓,一位资深地产分析师曾向媒体分析称:一方面是受国内外经济大环境影响,也与市场内部的竞争有关,不断有新房企加入,对老牌房企形成冲击;另一方面,随着消费者需求的变化,老牌港资购物中心需要考虑新的市场增长点。

太古地产“求质不求量”,16年间仅拿下6个项目,覆盖城市4个,对此,太古地产行政总裁白德利一直向媒体强调:每个开发商都有适合自己的开发模式,太古更侧重一线城市,关注核心地段及开发大型综合体,这种模式需要投入更长时间。

不过行业中也不乏质疑太古的这种慢节奏,认为会错失很多好机会。从近五年的收入和增速来看,太古地产的慢并没有让它生活得太舒适。

公告显示,在2018年太古地产的收入中,物业投资占比逾八成,同比增长7.7%至122.54亿港元;物业买卖收入10.61亿港元,同比下跌82%,退居收入贡献第三位;酒店收入14.04亿港元,同比增长4%。

净利润4%来自出售物业

收入下降的同时,太古地产的净利润也在同步走低。公告显示,2018年的净利润286.66亿港元,同比下降16%。而这部分净利润中,4%来自于出售投资物业权益获得。

“慢行者”太古地产在2018年开启快走节奏,频繁出售香港物业,这在公告中也有所提及。出售投资物业收益获得12.76亿港元,相比于2017年的9百万港元,暴增140倍。如果剔除这部分所得,太古地产2018年净利润273.9亿港元,同比下滑19.34%。

资料显示,2018年4月至7月,太古地产先后出售香港物业及地皮,其中包括出售估值约为8445.3万港元的香港加列山道物业、位于香港九龙湾的办公楼的太古地产附属公司、位于香港�鱼涌太古城中心两大厦出售。

对于出售事项,太古地产董事局主席及常务董事施铭伦在2018年全年业绩发布会上回应称:将已经成熟的非核心的物业出售,是符合太古地产发展战略的。

一边是频繁抛售香港物业,一边是中国内地积极推进合作项目,这也被业界解读为:太古地产向内地倾斜。

资料显示,三里屯太古里西区(前称北京三里屯雅秀大厦)将翻新成为三里屯太古里的延伸部分(总楼面面积约为二十九万六千平方�),预期将于2019年竣工。上海前滩太古里作为中国内地第三个“太古里”项目,将于2020年落成,该项目是太古地产持50%权益。

公告中指出,该等发展项目全部落成后,预计将提供应占总楼面面积约940万平方米,而2018年香港应占投资物业组合约1450万平方米。

此外,施铭伦在业绩会上透露:太古地产已在深圳开设办公室,去研究大湾区的发展。如此,太古地产在内地的项目已覆盖北上广深超一线城市。

融入“新零售”试图破题

2018年租金收入总额为121.17亿港元,比2017年112.52亿港元,同比增长7.69%。

从租金收入来看,香港依旧是重头。2018年办公楼物业租金收入58.76亿港元,同比增长4%;零售物业组合的租金收入总额为27.55年亿港元,同比增加6%。香港办公楼的租金收入非常可观,而施铭伦在2018年业绩会上对香港写字楼物业表示看好,认为需求会非常强劲。

内地方面,零售物业的租金收入远超办公楼物业。公告显示,2018年租金收入总额上升12%,其中零售物业的租金收入21.63亿港元,办公楼物业为3.91亿港元。

公告指出,租金收入的攀升,主要源于租金上调和租用率上调。办公楼方面,香港、内地的租用率在98%以上;零售物业方面,香港租用率100%,内地租用率也都在97%以上。

不过,从零售物业的主要租户性质来看,时尚及服饰、餐饮、百货合占50%-65%,并且2019年这三大块依旧是主要组成部分。

太古地产或许也有意识到,重度依赖传统业态,试图改变探索更多模式。公开资料显示,2018年宣布与天猫开展合作,并将天猫五大新零售模块落地太古地产在中国内地的5个商业项目。
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