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年报风云 | 旭辉控股:锚定铁三角均衡

人间四月天 乐居财经 168 0

摘要:  编者按:2018年房地产市场政策密集出台,市场成交下滑,给房企带来多大影响?同时,行业融资环境持续收紧,房企财务状况是否还能保持健康?随着2018年度报告进入披露期,我们或许可以从这一份份“体检表”中


编者按:2018年房地产市场政策密集出台,市场成交下滑,给房企带来多大影响?同时,行业融资环境持续收紧,房企财务状况是否还能保持健康?随着2018年度报告进入披露期,我们或许可以从这一份份“体检表”中,一窥企业运行生态。乐居财经“年报风云”系列解读,本期推出《年报风云 | 旭辉控股:锚定铁三角平衡》。

乐居财经 沙文蓉 房慧 发自上海

3月的上海春意盎然,出席业绩发布会的林峰一身深蓝色西装,佩戴一条浅蓝色领带,从他的神情上可以看出特别的自信愉悦。

3月14日,旭辉控股(集团)有限公司(00884.HK,以下简称“旭辉”)在香港及上海同步召开年度业绩发布会,会上向投资者交出了一份漂亮的成绩单:合约销售1520亿,同比增长46%;核心净利润55.36亿元,同比增长36%;核心净资产收益率(ROE)进一步上升至23.8%;2019年合约销售目标锁定1900亿。

和往常一样,旭辉集团董事长林中在香港、总裁林峰在上海,分别带领公司管理层详细阐述了2018年各项经营业绩,并对媒体和投资者关心的问题进行了详细解答。

发布会正式开始后,林峰竟打破常规,让旭辉集团执行总裁陈东彪代替自己做此次的业绩简报。林峰表示:“陈东彪总虽然第一次代表公司做简报,但他也是这个行业的老司机了,不仅江湖地位高,段子也很多,一定比我做简报精彩。”

1520亿!

2018年合约销售创新高

2018年,旭辉实现合约销售1520亿,同比增长46%,超额完成了年初制定的1400亿销售目标。全年合约销售面积960万平方米,合约销售均价15900元/平米。

从各区域对销售额贡献来看,销售来自全国44个城市195个项目,体现了千亿级企业的运营能力。其中,来自一二线及准二线城市销售贡献达94%,整体分布更加均衡。苏南、浙江、皖赣等多个区域小集团销售均超过百亿,浙江区域更是突破200亿。来自重庆、青岛、温州等新区域的销售增长显著。

全年旭辉的销售回款率维持在87%以上高位,同比增长2个百分点。同时,产品结构中改善住宅占比稳中有升,真正实现了“有质量的销售”。

得益于过去几年的强劲增长,旭辉2018年各项业绩指标保持稳定高速增长。其中,营收423.68亿元,同比增长33%,核心净利润55.36亿元,同比增长36%,均延续了过去三年30%左右的高速增长。总资产增长59%,至2411亿元。

在产品上,旭辉2018年开始全面推行建造2.0体系,通过穿插提效,使得单项工期延长,整体工期缩短,同时提升施工质量的效果,全面实现了建筑安全、产品品质的大幅跃升。2018年已在13个项目落地,2019年还将持续推广。

林中认为,房地产市场进入“平稳增长,低频波动,震荡上升”的新长周期,为旭辉这样追求精细化管理和高周转策略的企业带来了机会。未来几年,旭辉将坚持均好发展理念,实现高质量的快速增长,以及增长、盈利、风险三者平衡。

8000亿土地货值

重点布局二线和强三线城市

一般来说,土地储备体现出房企未来可持续发展的潜力。

2018年,旭辉在拿地上持续发力:新进入15城,新增93幅地块,补充货值超2200亿。目前,全国化布局已覆盖55个地级以上城市,完成了沿海及内陆核心区域布局。

值得一提的是,2018年四季度以来旭辉以不到20%的低溢价率入手多幅新地块,平均权益金额占比超过75%。2019年前两个月,还先后在苏州、天津等地获取多幅优质土地资源,平均权益比更超过90%,未来将帮助旭辉有效提升销售权益占比。

截止2018年年底,旭辉的总土储已达5500万平米,对应货值8000亿元,其中分布在一线,二线和准二线城市占比91%,已确权面积为4120万平米。今年年初,旭辉以低于区域市场价格水平的地价竞得武汉光谷核心区曙光村地块,补充了位于城市核心区的逾50万方纯住宅土地储备。

从土储的分布来看,二线和强三线城市成了旭辉未来的主战场,对于城市的判断,林中表示,随着未来的发展,一线城市将率先转型,从增量市场转向存量的市场。

此外,林中表示,2019年旭辉的拿地预算将少于回款的45%,坚持量入为出的原则。旭辉买地的特点是:“楼卖得好的时候,我们基本上就不买地了,我们是在什么时候买地呢?楼卖不出去的时候,我们认为买地的机会就来了,我们会积极地看地。如果房子大家疯抢的时候,我们觉得就要抓紧卖楼,买地就缓一缓,等到市场稳定了,大家的预期比较好了,我们就买地。”

对于旭辉每年新增土储的波动,林峰则建议大家以3年为一个周期来看,因为土地市场也分大年和小年,“2018年我们认为土地市场的地价是偏高的,所以我们拿的土地数量有减少,2019年我们判断机会可能会更多一点。”

全年销售四六开

2019年合约销售目标1900亿

2019年,旭辉将合约销售目标定在了1900亿元,同比上升25%。但实际上2019年旭辉可售货值是有3500亿元。

不管从增幅,还是数字来看,旭辉2019年的目标是偏保守的。对此旭辉高层也一再强调符合旭辉稳健的基调。对此目标,林峰表示:“我们判断2019年市场是低开高走的,所以一二月份旭辉的指标没有冲得那么高,我们要追求有质量的增长。同样的产品销售,我们预计下半年会有更高的利润。当然我们也有挑战更高利润的可能性。”

在香港场的林中也表明了同样的态度,他表示“我们判断在年中的时候整个市场这一轮的调整就会见底,市场开始企稳,然后逐步的恢复。旭辉的推货安排将是上半年销售40%,下半年销售60%。”

多元化产业做精不做多

旭辉领寓今年预计完成A轮募资

在房企纷纷布局多元化业务的当下,旭辉长租公寓、商业地产、物业服务也在多点开花。

永升物业2018年年底成功赴港上市,致力于成为值得信赖的智慧社区生活服务商;领寓作为长租公寓行业领跑者,长租公寓签约5万间,稳居行业前三;旭美商业布局全国,筑造城市商业新地标,2018年上海浦东置汇旭辉广场LCM等地标项目成功开业。未来几年,计划在上海、北京、重庆、成都等地陆续开业商业体项目。

对于旭辉目前的多元化业务布局,林峰坦言旭辉做的并不多,未来也不会盲目的增加。“因为旭辉的多元化一直围绕着地产板块叠加的,比如物业、长租公寓、商业,每一个都按照既定的战略目标在推进,我们希望每一个多元化都有独立的市场竞争能力,有自身造血的能力,我们希望做一个就是持续聚焦,把它做好。2019年,旭辉领寓预计会完成A轮募资。”

融资成本5.8%

净负债率降低

旭辉融资能力也是业内津津乐道的。2018年期末综合融资成本5.8%,处于行业较低水平;净负债率67.2%,较中期下降近5个百分点;短债占比较去年同期继续下降8个百分点至17%。账面现金则高达446亿元。

CFO杨欣表示,公司一贯秉承稳健的财务纪律,筑宽企业应对市场风险的“护城河”。未来,也会以不断提升公司评级为目标,坚持均衡健康发展。

财报显示,剔除并表影响旭辉的毛利率达34.7%,较17年提升5个百分点;核心净利润率维持在13.1%的高位,同比上升0.3个百分点。

作为衡量企业综合盈利能力的指标,旭辉核心净资产收益率(ROE)进一步上升至23.8%,已连续3年增长并保持在20%以上,处于行业领先水平。

同期,旭辉延续了丰厚的派息政策,全年派息0.3港元,上市至今已合计派发股息1.06港元。旭辉方面表示,未来也将保持稳定的增长和派息,实现对股东的长期价值回报。

从没想过要借助阳光股份回A

2月18日,阳光股份(000608.SZ)召开2019年第二次临时股东大会,主要内容是对第八届董事会换届议案进行表决。表决结果显示,上海永磐提名的包括旭辉总裁林峰在内的3位非独立董事以及2位独立董事均遭落选,此外其提名修正公司章程的议案也遭否决。

在此次业绩发布会上,对此事林峰也做了正面回应。林峰表示是:阳光股份只是我们参股的一家公司,我们从来没有考虑到用阳光回A股的计划,因为我们只会为那家公司真正地做好经营管理去做思考,完善他的法人治理结构,我们持有的股份比例也不高,我们不可能为持有那么少的股份注入大量的资金进行资产重组。

发布会的最后,林峰还特别强调,旭辉一直是一个铁三角,我们关注增长率、负债率、利润率的平衡,目前旭辉一年期的负债只占总体的17%,我们财务现金能覆盖这个负债的3倍多。“所以2019年融资额度不是问题,我们真正在努力的是怎么把财务成本降到更低,争取更好的利率和优惠的条件。”

附:旭辉对2019年行业趋势及市场预判

●我们预判行业趋势未来平稳增长,低频波动,振荡上升的新长周期

●城市群、都市圈的聚集化是未来经济的助推器

●一城一策,城市分化,行业周期弱化,城市周期主导

●高位平台期,市场容量大,集中度进一步提高,头部企业保持规模的增长

●城市化后半程的黄金机会期,人口加速向二三线城市流入

●行业进入精细化竞争时代,进一步洗牌,竞争更加激烈

●存量市场业务逐步蓬勃发展期

●行业加速洗牌,淘汰弱小企业

●销售去化前低后高

●成交量小幅下降,房价小幅上升

●一二线城市市场好过三四线城市,

●调控政策边际放松,前紧后松

●资金面前今后松,按揭利息适度宽松

●年中见底,市场企稳
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