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楼市难“入夏”:超15城调控收紧 政策寻求平衡对冲

人间四月天 21世纪经济报道 467 0

摘要:  调控的基调是,保持平稳,不大涨大跌。持续近三月的楼市“小阳春”行情,在二线城市的土拍狂热下,似乎有愈演愈烈的趋势。一城一策之下,一些城市的调控政策正在发生微妙的变化。中原地产研究中心最新数据显示,自4

调控的基调是,保持平稳,不大涨大跌。

持续近三月的楼市“小阳春”行情,在二线城市的土拍狂热下,似乎有愈演愈烈的趋势。

一城一策之下,一些城市的调控政策正在发生微妙的变化。中原地产研究中心最新数据显示,自4月以来,全国已有15个城市发布了收紧的调控政策。

市场整治是最为常用的政策。继4月初遵义提高二套房住房公积金贷款以来,已有哈尔滨、深圳、合肥、杭州等地提出对经纪机构、房企的不规范行为和市场乱象做专项整治。

此外,多地重启“限购、限价、限售”政策。长沙停止执行对二套房的契税优惠,北京、西安等地收紧住房公积金等。

其中,苏州于5月11日提出的限售政策备受热议。按照新规,苏州工业园区全域、区部分重点区域新房限售三年,苏州工业园区全域二手房限售五年,此外还涉及预售条件与土地报价的收紧。

据克而瑞地产研究中心数据,从4月苏州商品住宅市场表现来看,成交量价齐涨,整体新盘去化率达到80%,多数项目十分火爆,开盘即售罄。

克而瑞认为,在如此火热行情中出台限售政策,主要旨在打击购房者中的炒房情绪。综合来看,在有效打击炒房势力后,苏州热点板块预期将会适度降温,成交主导权回归到刚需客群手中。

苏州并非个案。在3月涨幅中位居70城之首的丹东,提出了“三限”齐出的收紧政策,规定非本地户籍家庭在市区限购1套新建商品住房,售价环比涨幅不超过0.6%,同比涨幅不超过5%,本地和非本地户籍家庭凡在市区购房,限售5年。

克而瑞认为,丹东房价上涨,有极大可能是缺乏产业、人口支撑的短期炒作行为,若不及时出台调控政策,很容易加剧地方恐慌情绪,也不利于地方市场平稳健康的发展。

值得注意的是,发改委于上周召开新闻发布会,再次强调了“房住不炒”定位,提出要落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制,防止房价大起大落。

此前,住建部还对2019年第一季度市场运行情况开展了专题,并对部分房价波动幅度较大的热点城市发出了预警提示。

在此背景下,市场销售似乎也不再乐观。据跟踪数据,5月1日至10日,57城新房销量同比增速转负,其中一线城市整体增速同比转负,北上广较4月大幅下降,二线城市增速继续上行,三四线城市整体增速同比转负。二手房方面,各线城市销量增速较4月均同比转负。

“市场可以有小阳春,但是不准入夏。”张大伟指出,从2018年11月开始,全国各地收紧楼市调控政策的明显减少,而最近在楼市波动下,市场炒作氛围再启,部分城市再次发布调控政策。

他进一步指出,最近是各地两会召开的集中时间,大部分省份都提及“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调;这意味着政策宽松与收紧并存,也就是双向调节,大涨肯定不是稳定,但暴跌也同样不是稳定。

整体看,“一城一策、因城施策”的深化与落实将成为今年政策的主线,而政策基本面依然保持比较紧的状态。

认为,当前各城市的政策取向与当地的量价基本面走势相关,在以地方为主体的精准施政下,未来行业成交量价将总体平稳,周期波动将逐步弱化;中银国际预计,未来各城房价将维持窄幅箱体震荡。

对于房企来说,“房价大幅单边上涨的时代结束了”,已成为行业共识。他们的共同行动则是,抓住每一个城市的销售窗口期,加紧卖房。

中银国际指出,在16-18年销售高增及预收账款充足的背景下,龙头及高成长房企18-20年锁定性较强,快回款、高周转、融资渠道多元化的优势将推升行业集中度。

认为,未来房企经营能力的变现将成为关键,通过运营效率实现滚动开发的房企,更能获得持续稳定的增长,实现规模、利润和杠杆之间的均衡。


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