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租赁物业不好做 转型7年的SOHO中国欲重回开发一线

人间四月天 投资者网 1093 0

摘要:  《投资者网》罗素暖6月28日,SOHO中国(00410.HK)在北京举行物业销售推介会,宣布出售物业计划,涉及北京、上海13处物业,预估总价值78亿元。此外,在这次推介会上,SOHO中国董事长潘石屹还

《投资者网》罗素暖

6月28日,SOHO中国(00410.HK)在北京举行物业销售推介会,宣布出售物业计划,涉及北京、上海13处物业,预估总价值78亿元。此外,在这次推介会上,SOHO中国董事长潘石屹还传达出或重回房地产老本行的信号。

值得玩味的是,早在2018年3月份举行的业绩发布会上,潘石屹曾明确表示公司“非核心资产已全部销售完,剩下的不再销售”。

如今才过去一年多时间,潘石屹再次售卖资产的原因真的是对外所宣称的“持有量太大了”吗?若重回地产行业,SOHO中国还有多少竞争力?对此,《投资者网》致函SOHO中国,截至发稿,未获得回复。

售卖资产或因转型掉队

6月28日,在北京举行物业销售推介会上,SOHO中国宣布出售部分在持物业,其中涉及北京和上海13处物业,预估总价值78亿元。

据了解,首批交易包含五个项目,分别为北京望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO三大地标建筑和上海SOHO东海广场、SOHO中山广场部分物业,具体9个单独标的物业,交易方式为资产交易和股权交易两种。

可以看到的是,本次交易的项目皆位于北京、上海核心地段,为整层办公或整栋会所项目,且均在已租状态,租金回报率也相对较稳定。年报显示,截至2018年年末,SOHO中国投资物业平均出租率高达96%,其中,望京SOHO的出租率为98%,租金收入达到3.86亿元。

需要提及的是,SOHO中国从2014年以来就开始“卖卖卖”,据《投资者网》不完全统计,2014年至2018年3月SOHO中国已出售或将要出售的额自持物业涉及金额或超350亿元,加上此次78亿元,其已回笼资金近430亿元。

而从其业绩来看,频繁出售资产或与其转型后逐渐掉队有关。2012年SOHO中国宣布从“开发销售”转为“自持租赁”,其收入也由之前的卖楼转为收租,这也成为其营收利润大幅缩水的转折年。

年报显示,近几年SOHO中国的营收一直徘徊在20亿元。2013年至2017年,SOHO中国的营收分别为142.6亿元、60.98亿元、9.95亿元、15.77亿元和19.63亿元。尤其是2018年,SOHO中国的营收为17.21亿元,同比减少12.32%;其中租金收入约17.35亿元,上涨约4%,期内归属于公司权益股东税后净利润约为19.25亿元,同比下降59.33%

而作为对比的是,2012年SOHO中国营收为153.05亿元,期内净利润约106亿元,彼时其甚至提出要在5年内超越万科A(000002.SZ),而如今看来,万科2018年的营收额为2976.8亿元,是SOHO中国的172.98倍。

甚至于,10年前被SOHO中国力压的中国恒大(03333.HK)如今已成为了营收之王。据乐居财经《2018中国上市房企营收排行榜TOP100》,2018年中国恒大以营收4678.14亿元位居第一位,是SOHO中国的271.83倍。

试想一下,如果当年SOHO中国并未转型,继续聚焦办公楼开发,对比现今的中国恒大、万科A又将如何?

或考虑重新拿地

不过,时光无法倒流,很明显的是7年前的转型让SOHO中国已经严重掉队。不过,此次潘石屹售卖资产与以往不同,或带有“寻求新的额盈利增长点”的考量。

在此次推介会上,SOHO中国董事长潘石屹宣称回笼资金或有重新拿地建房的考虑。“下一步SOHO中国将打算集中在一线城市最繁华的地段拿地,部分资金还将用来还债”,潘石屹说道。

实际上,细分来看,SOHO中国转型后,租金成为其营收主要来源,而2014年至2018年间租金对公司的总营收的贡献从7%增至100%,但租金收入增幅并不大。年报显示,2014年至2018年,SOHO中国的租金收入分别为4.25亿元、10.25亿元、15.11亿元、16.69亿元和17.35亿元。

另一方面,潘石屹也曾表示并不看好SOHO中国的共享办公业务SOHO3Q的利润,但对于自持物业所带来的价值潘石屹是看好的。“未来钱可能不值钱,但SOHO物业会很值钱”,潘石屹曾如此表示,并透露出SOHO中国下一步有在一线城市中心地段拿地的计划。

既然计划在中心地段拿地,又为何售卖原本就在中心地段的项目呢?潘石屹表示,目前公司持有的资产量太大,为进一步优化集团的资产配置,在出售完78亿元资产以后,将终结散售模式。

据业内人士透露,“SOHO中国此番动作,也有可能是为了更好地辅助‘自持租赁’的发展。”毕竟SOHO中国自持物业量太大,而近几年写字楼租金回报率不高,甲级写字楼市场遇冷。如果单纯只做持有的话,SOHO中国的压力会很大。

财经评论员严跃进表示,转型后仍须关注来自资金方面的压力,因为转型本身往往会带来资金流的变化。若不出售项目,那么公司面临的资金压力将会很大。对于一些物业来说,抛售后进行资金回笼,本身也是一种良好的经营模式。

财报显示,2014年至2018年,SOHO中国资产负债率平均值保持48%左右。而2018年,SOHO中国的净负债率约为43%,平均借贷成本约4.6%,境外债务占总债务比例约3.5%。虽然相比2018年资产负债率为83.58%的中国恒大要低很多,但SOHO中国也早已不是一个传统的地产开发企业,这个数字对于目前的SOHO中国来说,也不算小。

此外,SOHO中国在市场上表现不错的3%物业回报率,与4个点的银行贷款利息相比,租金回报率还是赶不上银行贷款利息。

严跃进也指出,出售项目的资金一部分用于好地段的拿地和开发,也从一定程度上展现了SOHO中国近期资金不错的状况。不过,错过地产发展的黄金十年,SOHO中国今年6月28日公开表示将重启房地产开发业务,未来发展如何仍需打一个问号。(思维财经出品)■
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